国土资源部近日下发的１５４号文对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限，“最大地块不得超过２０万平方米”。在地王频现的当下，“限大令”出台备受关注，业内人士指出，尽管“限大令”细化了有关土地调控政策，但仍难以成为地王的“紧箍咒”。

－－土地调控政策的“细化”

　　国土资发１５４号文中《限制用地项目目录（２００９年本增补本）》对９类新建、扩建和改建的建设项目进行用地限制，其中“商品住宅项目”规定，“宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）７公顷，中等城市１４公顷，大城市２０公顷。”业内人士指出，“限大令”的出台，适逢全国土地市场再度火热、地王频出之时。这是国土部门首度对商品住宅用地出让面积给出的上限，也是国土部门对土地调控政策的进一步“细化”完善，意义重大。

　　２００９年，国内不少城市的房地产市场显现局部过热的苗头，促成开发商大举进入土地市场。当年，国务院出台《加强土地调控有关问题的通知》及《限制用地项目目录（２００９年本）》，要求各地方政府控制每年土地的供应量，超出指标的，扣减下一年度的相应指标。
２００７年，房地产市场进入非理性增长阶段，一些开发商不计成本地在土地市场疯狂“抢购”，很快，不少地方的地王们初尝苦果，大量无法按期动工。针对全国可供使用耕地面积日益减少的状况，温家宝总理强调，１８亿亩耕地的“红线”坚决不能突破。
２００８年初，国务院下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确要求：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。此次，“限大令”显然是将“合理”细化为具体数据。
－－打破“大鳄”垄断土地市场

　　今年上半年，楼市“小阳春”逐步演变为“回暖”行情，房价快速上涨搅热了土地市场。北京、厦门、上海等城市接连拍出了多块高价地王，地价疯狂的时代卷土重来。

　　９月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价攀过２．２万元／平方米，总额创７０．０６亿元天价；同是９月，恒兴置业以１０．４７亿元，溢价５．１３９亿元的代价，取得厦门岛内一宗地块，楼面地价竟高达每平方米３万元；１１月，北京大龙房地产开发有限公司以５０．５亿元拍下北京顺义天竺２２号地，土地面积５２．６７万平方米，楼面地价每平方米也逼近３万元……
厦门均和房地产评估公司总经理王崎认为，今年土地市场的疯狂很大程度上是由财大气粗、一掷千金的国有企业或上市公司带动起来的，导致拍卖的地块越来越大，地价越来越高。地王频出的过程，就是少数房地产“大鳄”用“天价”提高房地产行业门槛、垄断市场。
克而瑞（中国）信息技术有限公司、上海易居房地产研究院等机构联合发布的最新报告显示，截至今年三季度，土地储备前１０名的房地产企业，其土地储备总量达３．０５亿平方米，占到全国房地产开发土地储备总量的一半以上。碧桂园在今年前三季度的销售面积为２３３．５３万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售１３年。

　　国土部有关人士表示，“限大令”主要是鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争，打破“大鳄”独占土地市场的局面。“同一地理位置的地块，出让的面积越大（假设容积率一样），对拿地企业的资金要求也就越高，如果不规定地块出让面积的上限，一些中小开发商可能就根本没有拿地的机会。”

　　近年来已有一些地方国土部门尝试通过控制土地出让面积对房地产市场实施局部调控。据重庆市国土资源和房屋管理局介绍，经过研究测算，面积在２００－４００亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约７０％的土地面积都在上述区间内。

－－给地王上“紧箍咒”有待政策完善

　　最令各界关注的是，“限大令”如何才能严格土地供应，促进产业结构调整和节约集约利用，成为地王“紧箍咒”。有专家认为，对土地出让面积设限，不仅能打击囤地现象，也能规范地产项目的开发，让地产市场上出现更多精品住宅，有助于地产市场的健康发展。　

　　但业内人士指出，“限大令”的作用会比较有限，政策本身就有很多模糊之处：“限大令”直接限制的是“商品住宅用地”规模，对于假借旅游地产、土地整理、城市配套建设项目等名目的用地规模又该如何限制没有明确；此外，对大、中、小城市的界定并不明确，以行政规模界定还是人口规模也没有明确规定。显而易见，“限地令”对出让总面积进行了限定，未来一段时间内“总价地王”可能会在土地市场中减少或消失，但这种遏制“地王”的方式并不会对土地出让单价产生太大影响，也不会对“单价地王”的刷新速度产生任何制约。

　　国土资源部研究室研究员甘红认为，土地政策参与宏观调控是一项复杂的系统工程，调控政策的“产生、执行、反馈、修正……”是多个子系统相互联系、相互作用的结果。从这一意义来说，“限大令”如要取得实效，仍有待于更多执行细则和配套政策的出台。

　　专家建议，若想真正规范开发商拿地，不仅要限单宗地面积，还要限规模，限宗数。首先，原则上可规定，一个独立企业在任何一个大城市，在一个自然年度内拿地宗数不得超过一定数量或者一定面积，这样才能让更多企业参与开发与竞争。其次，由政府组织统一规划，然后拆小出让地块，保证中小开发商有地可开发，形成健康的房地产竞争市场。甚至单幢楼的土地也可作为出让单元，这样可以出现一块土地中多个开发商同时开发，形成及时的足够的供应量，减少地块抛荒的问题。